知らないと損をする家を売るときの基礎知識

家を高く売るための基礎知識
いざ家を売ろうと思っても、どういう書類が必要なのか、諸費用はどの程度必要なのか、ローンが残っている場合はどうしたらいいのかなど、様々な疑問があると思います。
ここでは、よくある質問やトラブルを含め、家を売るための基礎知識を解説していきます。

 

必要な書類は?

家を売る際に必要な書類は、まずは「権利証」です。
もし権利証が見当たらなかったり紛失した場合でも、心配は要りません。司法書士にお願いすることになりますが、「保証書」を作成してもらうことで解決します。ただし、保証書は買い手がいないと作成できませんので、後からの準備物となります。
他には、登記簿上の住所が現在の住民票記載の住所と異なる場合は、「住民票」が必要になります。住民票に登記簿の住所が記載されていない場合は、さらに戸籍の付表が必要になります。
また、買い手から残金をもらい物件を引き渡す際に、「印鑑証明書」「実印」が必要になります。
これらの必要書類は、不動産屋または司法書士が代行またはサポートしてくれますので、その指示に従ってください。

よくあるケースとして、物件の名義が亡くなられた方のままになっていることがあります。
この場合には、先に「相続登記」を行う必要があります。この辺りも不動産屋または司法書士の指示がありますので、それに従って進めてください。

 

家の登記をしてない場合

家や土地を売買によって取得した場合には、そのことを登記しておく必要があります。
登記をしておかないと、公に所有権を主張することができず、買い手がみつかっても売り渡すことができなくなります。
住宅ローンがなかった時代に売買された家や、後から増築した場合に登記していないケースがよくありますので、該当する場合は登記の有無をしっかり確認する必要があります。
もし登記が無い場合は登記する必要がありますので、司法書士に相談して進めてください。
なお、登記には土地家屋調査士が家の大きさや敷地面積を計測したうえ、司法書士がその所有権を登記する流れになり、この際の費用は10万円~20万円となります。

 

家を売るときに必要な諸費用はどのくらい?

家や土地などの不動産を売却する際には、少なからず諸費用は発生します。
ここでは、家を売るときに一般的に必要になる諸費用について解説してきます。

登記代

「家の登記をしていない場合」のとおり、登記が無い場合や抵当権を抹消したり住所が変わっている場合には登記代が必要になります。抵当権の抹消や住所変更程度であれば司法書士が数万円で代行してくれます。

仲介手数料

物件の販売を不動産屋に委託し、売れた場合には不動産屋へ仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料が家を売るときの費用として一番高額になると思いますが、不動産売買には様々なトラブルやリスクが生じやすいため、不動産屋に任せたほうが後々困ることもありません。
仲介手数料の金額については、「必見!少しでも家や土地を高く売る方法!」を参照ください。

 

ローンが残っている場合

ほとんどの方が家やマンションを購入する際には、銀行などで融資(ローン)を受けていると思います。
ローンを受けるということは、法務局にて抵当権が設定された状態になっています。
※抵当権(ていとうけん)とは、住宅ローンなどで銀行等からお金を借りたときに、家と土地をその借金の担保として確保しておくためのものです。

ローンが残っている場合でも家を売りに出すことはできます。家が売れた後に、売ったお金でローンを全額返済して抵当権の抹消登記を行います。この辺りも不動産屋がサポートしてくれるので問題ありません。
注意すべきことは、ローンを完済しているのに抵当権が付いたままになっていることです。このケースも多くありますので、事前に抵当権が抹消されいるか確認し、されてない場合は司法書士に依頼する必要があります。

 

ローンの残高が不動産の売値より上回る場合

例えば、ローンが残り1000万円あったとして、家や土地などの相場価格が500万円しかなかったとします。
この場合にはローン返済に500万円足りないわけですので、足りない分を用立てて抵当権を抹消しなければ、売却することはできませんので、十分に注意が必要です。
不動産屋または司法書士に相談して、その指示に従って進めてください。

 

買い手との金銭トラブル

物件の買い手がみつかると、買い手から「手付金」をもらい契約書を交わします。
この手付金は非常に重要な役割りを持っていて、仮に買い手が契約を破棄したいと言ってきた場合には、不動産の売買契約は無くなりますが手付金は売り手のものになります。逆に売り手が契約を破棄する場合には、手付金の倍額を借り手に支払う必要があります。
手付金の金額は通常物件価格の1割ですが、これを多くしておくことで買い手側からの破棄(キャンセル)を抑制することができます。
例えば2000万円の売値であれば1割の200万円が手付金となりますが、手付金を2割にして400万円とすれば、これだけの大金を簡単に放棄することはできないということです。

次に、手付金をもらい契約を交わしたあとは、残りのお金をもらって初めて不動産の引渡しとなります。
不動産屋では買い手の職業や年収などをチェックしていますので、よほどの事情が無い限り問題はないかと思いますが、それでも買い手側の都合で残り金額を捻出できないなど、残金の支払いが滞るリスクやトラブルが考えられます。
もちろん、契約書にはそのような場合には手付金を没収して契約は破棄にするなど充分な内容となっていますが、「ローン特約」のように買い手が銀行などから住宅ローンを受けられなかった場合は、手付金を返却して契約は白紙撤回という場合もあります。
このようなときには直接買い手に連絡するのではなく、仲介業者である不動産屋に相談してください。不動産屋は場合によっては司法書士や弁護士に依頼して対応してくれるはずです。

 

買い手と契約を済ませた後にもっと高く買う人が見つかった場合

好条件の物件で競争率が高い場合におこるケースですが、基本的にはあまり無いケースです。
このような場合は、(通常)売買契約書に記載されているとおり、買い手に手付金の倍額を支払って契約をキャンセルすれば、高く買ってくれる新しい買い手と契約を結むことができます。
もちろん、高く買ってくれる分の差額と手付金の倍額を引き算して、本当に得をするかどうかを確認する必要があることは言うまでもありません。

 

引越しのタイミングは?

家が売れ、買い手からお金も全額もらったら物件を引き渡さなければいけません。
まだ売った家に住んでいるのであれば、引越しをする必要があります。
物件の引き渡す時期については契約書に記載されていますので、期限までに引越しを完了させましょう。
買い手が期限より早く引き渡しを要求しても、それに応じる必要はありません。
注意すべき点は、3月4月は引越しシーズンで繁忙期のため、早めに予約をしておかないと引越業者を抑えることができなかったり、高い業者を選ばざるを得なくなりますので、早めに確認しておきましょう。
また、不要な家具などがある場合は引越前に買い手に見せて、「欲しいものがあれば置いていきます。」とすれば、お互いのメリットなると思います。
引越後は最後に隅々までキレイに掃除をして、気持ちよく買い手に引き渡すようにしましょう。

 

物件の引き渡し後に買い手からクレームがあった場合

物件を引き渡した後で、「雨漏りがする」「電気ブレーカーがすぐ落ちる」など、買い手からクレームがくるケースがあります。
そもそもこのようなトラブルが起こらないように、売買契約を交わす前に「重要事項説明書」できちんと説明をして、借り手の納得のうえ契約を進めます。
また、売買契約書では「本物件は現状雄姿とする」と記載し、「現状のままで引き渡しますよ」ということを明確にしますので、法的にも売り手が何かを補償する必要はありません。
たいていは、売り手にクレームを直接言ってくるわけでは無く不動産屋に言いますので、買い手とのトラブル回避のためにも、不動産屋に販売依託するほうが無難でしょう。

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